高房贷迫使民众续租 公寓REITs收入明显上扬

　　由于借贷成本上升，追逐购买新屋梦想的美国人越来越少。 拥有和管理公寓的房地产投资信托基金的收入，预计将因续租和租赁交易的增加而增加。

　　这可能会让该产业松一口气。 它今年来一直在努力应对新租赁费率下降的问题，因为疫情后的供应过剩压低了租金，同时增加了吸引新租户的成本。

　　REITs 有权对想要续租的租户收取 3-5% 的高费率，并且这个数字会在一段时间内保持稳定。 相较之下，新租赁费率仅上涨不到 1%; 考虑到提高入住率的竞争，部分市场的新租赁费率也已转为负值。

　　Wedbush 证券分析师安德森表示：「吸引人们购买空置单位可能是一个相对昂贵的提议，特别是在不确定时期。」 他补充说，如果转租率仍然很高，这可能会促使业主降低租金或为新租户提供优惠。

　　然而，由于房贷利率上升，大多数美国人没有能力购置房屋，因此大多数大型REITs的周转率已经放缓。

　　BMO Capital Markets分析师金姆表示，包括AvalonBay Communities和Mid America Apartments在内的七大REITs第3季平均整体周转率从典型的52.5%放缓至48.8%。

　　美国的REITs通过出租其购买和管理的房产来获得收入，同时将大部分应税利润作为股息分配给股东。 这使它们成为寻求稳定回报的人们的有吸引力的投资选择。

　　然而，由于廉价债务推动的出租用多户公寓建设热潮导致供应增加，2022年中期时的的租金同比成长率开始从两位数下降，已经失去一些吸引力。

　　标普500股票REITs分类指数今年仅上涨2.03%，而整体标普500指数则上涨18.95%。

　　主要REITs的股价在2023年也受到影响，Mid America Apartments下跌19%，而Equity Residential则仅上涨1.24%。

　　即使如此，不断上涨的房价开始扭转局势，对它们有利。 根据房地产情报提供商CBRE集团的数据，第3季平均房贷金额比每月平均租金成本高出52%。

　　Wedbush 的安德森表示，对于大多数大型多户 REITs 来说，搬出只为买房的人数已由通常占总数的 15% 降至远低于 10%。

　　Camden Property Trust CEO 坎波支持安德森的观点，他表示：「Camden 居民搬出去买房的比例目前处于 30 年经营历史中的最低水平之一。」

　　数据分析公司RealPage的数据显示，随着REITs从高租金成长时代回升，更多续约也可以节省成本，尤其自2020年3月以来营业额费用增加了一倍多。

　　Janney Montgomery Scott 分析师史蒂文森表示：「居住单元在迁入迁出之间没有出现空置期，也会带来收入收益。」 「因此保留现有租户符合既得利益。」