韩国房价连续11个月走弱 衍生更多全租房制度下悲剧

　　近两年利率上升期间，韩国房地产只涨不跌的神话破灭，不仅成为金融的潜在风险，也造成人民生活的苦难加剧。

　　周一公布的数据显示，韩国房价在15月份连续第4个月走弱，这是11年来最长的连续下跌趋势，尽管下跌的幅度有所放缓。

　　根据韩国房地产委员会的数据，4月份全国房价指数较前月下降0.47%。 相比之下，3月份月减幅度为0.78%，这是连续第4个月降幅减缓。

　　然而，房价接近1年的连跌之后，加上通胀的压力，正加重韩国年轻人的负担。

　　升息背景下房价下挫

　　自2021年以来，为了抑制通货膨胀，韩国央行连续10次加息，将基准利率由0.5%上调至3.5%，这也促使房贷利率上涨。

　　韩国银行数据显示，2022年第一季的平均抵押贷款利率约为2.7%，然而到了11月，已经涨至5%左右; 再到今年1月，某些商业银行的抵押贷款利率一度飙升至8.11%左右。

　　除了银行利率，韩国独有的全租房也给了房市致命一击。

　　在韩国租房体系当中，有个特殊的选项，即全租房：如果租客选择了全租房，他不用每月给房东交房租，而是在一定期限内，向房东缴纳一大笔押金即可。 该押金也称为「礼金」，大概为房产价值的 50% 至 80%。

　　在缴纳押金之后，租客在规定的年限内(一般两年)，将可以免费居住该房。 在合约到期后，如果不续约，房东必须将押金如数归还给租客。 相当于以押金抵免两年的租金。

　　正常的情况下，如果押金能悉数退回，在这一制度之下，租客可以在两年甚至更长时间内，省下一大笔房租。 房东则是将这笔资金拿去运用，例如进行投资，以获取更多报酬，而众多房东均选择将这笔金投入炒房。

　　全租房断链引发社会问题

　　媒体曾披露，有房东透过这样的「金融操作」，买了 200 多套房子。 然而，当资金断链，房客的押金可能有去无回。 而近期房产下跌的趋势，造成房东投资惨赔，最终卷款潜逃，造成全租房的租客血本无归。

　　在近期景气不佳之际，一些诈骗集团更是看准此一漏洞，故意让房屋被法拍，告卷走保证金来获利。

　　对于全租房的危局，韩国国民银行房地产分析师朴元峡表示，在房地产行业遭遇危机时刻，全租房的风险很容易被放大。 朴元峡说：「对于今年的经济来说，这可能会成为比高利率还危险的因素。」

　　近期，韩国全租房诈骗受害事件，在仁川地区已经陆续出现受害人自杀离世的惨剧，其中还包括了韩国在2010年广州亚运会最年轻的女子选手朴熙顺。 她在2019年时，身兼选手及教练身分，以7200万韩元保证金签订了全租房合约，随后开始上班认真赚钱，同时准备宠物狗美容相关资格证的考试。

　　但在全租房爆雷后，朴熙顺不仅没有收回任何保证金，还因为对方要求，又多付了2000万韩元保证金，最后所住的房子也被拍卖，诸多不顺之下无奈选择轻生。

　　截止2022年底，韩国各地区已经有30余名炒房客拖欠保证金跑路，涉案金额已经高达7250亿韩元，正成为韩国房地产危机下一类最严重的社会问题。