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韩毓祥 :REITs优异表现来自于其“三低一高”特征 前5年市场规模有望达到2-3万亿左右

2020-09-22 10:11:51 来源: 全景网
  原标题:韩毓祥 :公募基建REITs上市预计可提供二到三万亿权益型证券投资产品

  近日,九三学社上海金融委员会第三届支社换届选举暨2020年秋季论坛召开。九三金融委七支社副主委,峡湾资本合伙人韩毓祥于会上发表了《基建公募REITS展望》的演讲。

  继证监会8月7日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》之后,9月4日晚间,上交所、深交所双双发布《公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿》,这意味着近十八年来被反复讨论的金融产品终于呼之欲出。

  房地产信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地产证券化的重要手段,实质是将标的巨大、现金流优良但流动性较低的资产,转化为标准清晰、普通投资者可购买可交易的流通资产的过程。美国是REITs的发源地。1960年《REITs法案》标志着现代REITs的诞生,准许了中小投资者通过参与REITs投资大型商业房地产,获得与直接投资房地产类似的投资收益。目前,全球有约近40个国家和地区推出了REITs产品。

  韩毓祥对海外REITs进行梳理,认为REITs是美国证券市场重要的组成部分,并且回报率跑赢同期美国多项股指。美国REITs 协会发布的NAREIT指数如下:

  REITs指数在1997年大概在1000多点,现在是8000多点,涨幅不亚于股票市场,而波动更小。目前美国各类型REITs物业年资产回报率稳定在7%-12%之间。以1962-2016年为例,其40年REITs产品的年复合回报约为12.12%左右。市场规模方面,目前美国REITs行业总市值超过1万亿美金;超过7000多万居民用其证券账户或者养老金账户投资过REITs产品,超过300个共同基金投资于REITs。

  韩毓祥认为REITs的优异表现来自于其“三低一高”的特征。即:低税收,REITs有税收抵扣,避免了重复征税。低波动:整体波动率在股市和债市之间。低相关:REITs和股、债相关性较低,是基金资产配置的重要组成。透明度高:物业独立性强、信息披露透明、经营相对简单。

  中国这次公募版基建REITs出台,优先支持6个区域试点,包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区三个主要城市带,同时还包括了长江经济带、雄安新区、以及海南。优先支持行业主要是包括交通设施、市政工程、污染治理方面的5类基础设施。鼓励性支持行业则面向新兴技术产业和新兴基础设施,包括信息网络、战略新兴产业集群,以及特色产业园区和高科技产业园区。

  对于中国版REITs的市场规模和看好行业,韩毓祥估算:“中国的基建市场规模大约在100万亿-200万亿之间,其中符合政策要求的优质资产大约在10万亿左右。考虑到公募REITs从试点到扩大有个过程,乐观估计前5年中国公募REITs市场有望达到2-3万亿左右规模。其中水务、IDC和产业园区、轨道和高速公路、现代仓储和物流因具备现金流稳定、付费分散、市场化程度较高的特点,成为被市场看好的首选行业。”

  从中国金融市场的结构来看,韩毓祥认为我国金融市场整体特征是债务型资产比重较高,权益性资产比重较低,投资刚兑现象较为普遍。“目前贷款规模大约150万亿,债券市场规模108万亿,合在一起超过250万亿人民币。而权益型公募基金+私基金总规模不到10万亿,相比之下规模过小。公募基建REITs上市,预计可以给市场提供2-3万亿权益型证券投资产品”。

  韩毓祥认为,弥补权益产品不足的状态,丰富资本市场结构,给全球资金投资中国提供更多可能,是中国公募REITs政策出台的背景。这次试点要求原始权益人占20%,机构投资人占56%,散户占24%。“这种架构,有利于使得散户跟随成熟投资机构一起完成投资,避免盲目投资带来的损失,有利于中国的投资者教育和金融公平。”

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