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机构积极参与基础设施公募REITs试点 青睐物流项目
时间:2020-05-15 09:33:07 来源:中国证券报

  公募REITs试点一经推出就受到券商资管人士的重点关注,不少人自五月以来就纷纷出差看项目,目的就是为了拿下第一批公募REITs试点项目。目前在几种公募REITs业务中,物流类业务无疑是在机构中受到重点关注的对象。虽然机构普遍看好公募REITs,不过对于未来表现,业内人士认为市场需要给于足够的耐心和理解。

  青睐物流项目

  在各类基础设施项目中,德邦基金总经理陈星德认为选择项目要从项目产权的清晰度、项目产生现金流的能力、资产市场化定价的难度、原始权益人的配合度等多个方面来考虑。

  记者发现,不少机构对物流类项目较为关注。陈星德认为,这是因为物流类项目市场化程度更高一些,产权转移、资产市场化定价的难度相对小一些。而一部分带有公益属性的项目可能收益偏低,难以满足资金的收益要求。不过,他表示项目还是要更多元化,让不同类型的基础设施都能得到支持。对于一些难点,地方政府、原始权益人、项目团队也会想办法探索解决之法。

  找到合适的项目是公募REITs成功的基础。对此,一位投资范围包含REITs的海外基金经理介绍,在美国,部分REITs的底层资产是重资产。这些企业之所以愿意将资产拿出来做REITs,是因为企业无法靠自己的利润去运营这些资产,所以选择通过发行REITs将重资产装进去。他举例:“比如一个公司的轻资产部分估值是50倍市盈率,重资产部分是20倍,由于重资产部分占有大量资产负债表,公司的估值会很接近20。只有分离出去后,轻资产部分的价值才能释放出来。”

  具体到实操层面,机构人士表示,把合适的项目装进REITs里需要项目方、融资方、管理人等多方协调。

  目前,尽管市场的关注点聚焦在项目端,陈星德表示,资金端也需要关注。公募REITs是适合长期资金、机构资金的金融工具。但对于金融机构来说,公募REITs的性质界定、资本占用、风险拨备、会计估值等问题,也是金融机构投资者要考虑的问题。

  理性参与试点

  有关部门推出基础设施公募REITs试点后,一时间,公募REITs成为网络热词。5月11日,某招聘网络上挂出了机构百万年薪招聘REITs相关人才的信息。

  与此同时,机构人士也表示,鉴于基础设施公募REITs业务的专业性,有关机构还需理性参与。这位机构人士此前参与较多资产证券化、商业不动产抵押贷款支持证券的项目,他表示其所在机构还在研究怎么参与公募REITs这一业务。

  公募REITs前期的投入也是机构关注的一个因素。鹏华基金此前接受采访时表示将公募REITs发展视为公司向综合性资产管理机构转型的重要战略。据了解,在鹏华前海万科REITs创设过程中,为实现公司在传统公募基金业务模式之外的战略性突破,鹏华基金专门设立了投资银行部,配备了具有基础设施项目运营经验、不动产研究经验、风险控制经验、特殊资产估值核算经验等复合专业背景、多知识体系的专业化团队。

  5月9日,中国证券投资基金业协会召开公募REITs试点座谈会。会上,证监会债券部、机构部相关处室负责人对参会行业机构代表提出的意见建议进行了简要回应。基金业协会发布的消息显示,下一步,监管机构将继续推进后续规则的明确,加强与相关部门的沟通联系,确保试点工作稳起步、良性发展。希望行业机构能够客观理性看待基础设施公募REITs试点工作,扎实做好专业能力培养和投资者保护等工作。

  机构积极找项目

  谈及公募REITs准备情况,陈星德表示,目前他也看了几个项目:“现在很多机构都在找项目,比较热闹。”他介绍,目前同行关注的项目比较分散,都还在初步筛选阶段。不过,他认为公募REITs具体操作层面还存在一些需要进一步明确的问题,所以,各方面都应对这一创新工具给予充分的耐心。

  “我们很看好REITs未来的发展,特别是在资产配置的大框架下,这类差异化资产的意义很大。”另一家大型公募基金总经理表示,“公募REITs作为一种创新工具,与以前的FOF、养老目标基金等产品创新完全不一样。这是一个需要持续投入和建立差异化团队的业务。”她介绍,公司和旗下基金子公司以及股东方都在紧密研究和准备。她认为,公募REITs业务的关键是要理顺权责关系,同时也要设计出对投资者有吸引力的产品架构。

  对于公募基金公司来说,公募REITs在公司发展战略上占有怎样的位置?

  上述总经理表示,从公司层面看,公司在公募REITs类业务方面的能力可以分为创设能力、运营能力及投资能力。公募REITs专业性相对较强,它对团队的要求与一般的业务不太一样,前期的投入也可能比较大,所以,基金公司会根据公司发展情况来考虑如何参与。不创设运营、只作为一种资产配置工具也是一种参与策略。她介绍,公司旗下基金子公司、股东方前期均有充分储备,有条件建立全面的业务能力。

  网友评论:

  网友@澄茶墨 : 半夜醒了突然想起reits没有转发纪念,没记错的话中国第一支以房地产为基础资产的reits是零几年发行的了,后面好像很久都没有?这次以基建为基础资产发行reits也是顺理成章,还是希望能早一点能再有以房产租金为底层资产的reits出现。当然如果在税收方面不做调整那么reits这个产品也就大

  网友@浦原文颂弦 : 现在大基建优质的资产越来越少,在地方政府债务高企的情况下,以往的药罐子难以为继,商业地产这些年来也越发羸弱,这时候把REITs祭出来,恐怕也难觅接盘侠。

  网友@CHENs态度 : 收益高风险低的还轮得到公募?看看PE和风险投资他们投的潜力大的一般小散能投?别自欺欺人了。

  网友@阿锦:长远来看,利好具备不动产管理能力的资产管理企业,以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业。 公募REITs有望推进国内物流、园区管理市场化,提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求,非住宅物管企业有望受益。 海外以EQIX等为代表的大型IDC公司皆以REITs的形式运营。

  网友@醉兔子:工作时间电话一天没断过,从港股通标的筛选到欧元债发行揽债,到A股市场公募持仓分析,到公募REITS,到公募基金金工交流,太英特耐雄纳尔了。

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